정의 
 
'도시 및 주거환경정비법' 에 의한 정비사업 중 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지

 

역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 
 
  
 
용어설명 
 
주택재건축사업은 정비사업 중 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환

 

경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다.

 

 

주택재건축사업은 과거 주택건설촉진법에 근거하여 민간에서 자율적으로 재건축사업을 시행해 오다가

 

2003년 '도시 및 주거환경정비 기본법' 으로 통합되면서 정비사업의 한 종류로 정의되고 있습니다.

 

 

※ 주택재건축사업의 절차

 

 

1. 도시주거환경정비기본계획수립

 

2. 정비계획수립 및 정비구역지정

 

3. 조합설립추진위원회 구성 및 승인

 

4. 조합 설립 인가 또는 사업시행자 지정

 

5. 시행자 지정

 

6. 사업 시행 인가

 

7. 분양신청 및 관리처분계획인가

 

8. 착공 및 일반분양

 

9. 준공인가 및 사업완료

 

 

주택재건축사업을 시행하기 위한 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정 절차는 주택재개발사업 등 타

 

정비사업과 동일하며, 마찬가지로 주택재건축사업 정비구역 지정 요건은 '도시 및 주거환경정비법'

 

시행령 별표 1(정비계획수립대상구역)에 규정되어 있습니다.

 

또한 마찬가지로 정비구역으로 지정된 경우에는 1종지구단위계획구역으로 지정된 것으로 봅니다.

 

 

다만 주택재건축 사업의 경우에는 지정 요건이 되지 않은 연립주택등에 대하여도 정비구역이 아닌 구

 

역에서의 주택재건축사업으로 사업시행이 가능하며(시행령 제6조), 주택재건축사업의 부작용을 막기

 

위해 시장·군수 구청장이 안전진단 결과와 도시계획 및 지역 여건 등을 종합적으로 검토하여 사업의 시

 

행여부를 결정하도록 하며 시·도지사가 검토결과에 따라 시장·군수에게 재건축사업 시행결정의 취소 등

 

필요한 조치를 요청할 수 있도록 하고 있습니다.

 

 

주택재건축사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수 또는 주택

 

공사 등과 공동으로 이를 시행할 수 있으며, 시행 방법은 정비구역안 또는 정비구역이 아닌 구역에서

 

인가받은 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하는 방법에 의합니다.

 

 

주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 주택단지안의 공동주택의 각 동별

 

구분소유자 2/3이상 및 토지면적의 1/2이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 세대수가 5이

 

하인 경우는 제외)와 주택단지안의 전체 구분소유자의 3/4이상 및 토지면적의 3/4이상의 토지소유자

 

의 동의를 얻어 정관 및 규정된 서류를 첨부하여 구청장의 인가를 받아야 하며, 주택단지가 아닌 지역

 

이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물소유자의 3/4 이상 및 토지

 

면적의 2/3이상의 토지등 소유자의 동의를 얻어야 합니다.

 

 

조합은 조합설립인가후 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정할 수 있습니다.

 

 

또한 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 에 의해 정상주택가격상승분을 초과하여 당해 재건축조합

 

또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분에 대해 재건축부담금을 징수하여 국민 주택기금에 주택기

 

금에 50%, 당해 특별시ㆍ광역시ㆍ도ㆍ제주특별자치도에 20%, 당해 시ㆍ군ㆍ구(자치구)에 30%를 각

 

각 귀속하도록 규정하고 있습니다.

 

 

재건축소형주택은 국토해양부장관, 시 도지사 또는 주택공사 등에게 재건축임대주택의 건설에 투입되

 

는 건축비를 기준으로 법률에 규정된 가격으로 공급해야하며, 사업시행자는 사업시행인가를 신청하기

 

전에 미리 재건축소형주택에 관한 사항을 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영하여야 합니다.

 

 

또한 사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자(건축물 또는

 

토지만 소유한 자를 포함)의 토지 및 건축물에 대하여는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한법률' 의 규

 

정을 준용하여 매도청구를 할 수 있습니다.

 

 

※ 주택재건축사업 시행을 위한 정비구역 지정요건

 

 

주택재건축사업을 위한 정비계획은 주택재개발·주거환경개선 및 도시환경정비사업의 지정요건에 해당

 

하지 아니하는 지역으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역

 

 

1. 기존의 공동주택을 재건축하고자 하는 경우 다음에 해당하는 지역

 

가. 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역

 

나. 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역

 

다. 노후·불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 부

 

     지면적이 1만제곱미터 이상인 지역

 

라. 3 이상의 공동주택단지가 밀집되어 있는 지역으로서 「도시 및 주거환경정비법」규정에 의한 안

 

     전진단 실시결과 3분의 2이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받은 지역

 

 
2. 기존의 단독주택(나대지 및 단독주택이 아닌 건축물을 일부 포함할 수 있다)을 재건축 하고자 하는

 

    경우에는 단독주택 200호 이상 또는 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역으로서 다음에 해당하

 

    는 지역. (다만, 당해 지역안의 건축물의 상당수가 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있거나 재해 등

 

    으로 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역은 다음에 해당하지 아니하더라도 정비계획을 수

 

    립할 수 있음)

 

가. 당해 지역의 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 당해 지역을 개발 하더라도 인

 

     근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것. 다만, 추가로 설치할 필요가 있는 정비기

 

     반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우는 예외

 

나. 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 3분의 2 이상이거나, 노후·불량 건축물이 당해

 

     지역 안에 있는 건축물의 2분의 1 이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대 주택 및 다가구

 

     주택이 당해 지역 안에 있는 건축물 수의 10분의 3이상일 것

 

 

※ 정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업의 대상

 

 

'주택법' 의 규정에 의한 사업계획승인 또는 '건축법' 의 규정에 의한 건축허가를 얻어 건설한 아파

 

트 또는 연립주택 중 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 것으로서 다음에 해당하는 지역(다만, '건축법' 의

 

 규정에 의한 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 것을 제외)

 

 

1. 기존 세대수가 20세대 이상인 것. 다만, 지형여건 및 주변 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우

 

    에는 아파트 및 연립주택이 아닌 주택을 일부 포함할 수 있다.

 

 

2. 기존 세대수가 20세대 미만으로서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 것. 이 경우 사업 계획승인등

 

    에 포함되어 있지 아니하는 인접대지의 세대수를 포함하지 아니한다.